Processo n° 569/2010
ANULATÓRIA DE CONTRATO
Autor: BRUNA GABRIELA AQUINO MOREIRA
Réu: BANCO BRADESCO BBI SA
SENTENÇA
Vistos em Correição.
BRUNA GABRIELA AQUINO MOREIRA, já qualificada, ingressou com a presente ação ANULATÓRIA de contrato com pedido de tutela antecipada c/c indenização por danos materiais e morais em face do BANCO BRADESCO BBI SA, também já qualificado, pleiteando a nulidade absoluta do contrato PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL RURAL celebrado entre as partes e restituição dos valores pagos devidamente atualizados num total de R$ 15.186,01 (quinze mil, cento e oitenta e seis reais e um centavo), indenização por danos materiais no valor de R$ 1130,00 (mil cento e trinta reais) e danos morais no valor de R$ 23.250,00 (vinte e três mil duzentos e cinquenta reais). Pleitou liminar no sentido de que o requerido se abstivesse de cobrar, exigir ou executar parcelas com vencimento a partir de 07.07.2009.
Alega em sua inicial que em 07.02.2009 arrematou em leilão extrajudicial realizado pelo requerido um imóvel rural denominado FAZENDA BOA VISTA (parte da Fazenda) medindo 300ha o qual fora desmembrado de uma área maior de 1.161,00,00,00ha, registrado no CRI de Amarante/MA, sob nº 2-1, fls. 145, matrícula nº 1415, registro nº 3/1415, averbações nº 01 e 02, pelo valor de R$ 28.000,00, tendo pago R$ 5.600,00 de sinal e R$ 1400,00 a título de comissão do leiloeiro e o remanescente fora parcelado em 12 prestações mensais de R$ 1.866,67, com a primeira vencendo em 07.03.2009 e a última em 07.02.2010.
Sucede que quando a arrematante em companhia de familiares tentou entrar na posse do imóvel rural foi surpreendida por um grupo de índios que ordenou que a mesma desocupasse o local afirmando que aquele local se tratava de terra indígena.
A partir de então buscou o auxílio de um ajudante de topógrafo que seria encarregado da demarcação da Área Indígena Governador o qual informou que conhecia bem o local e que sabia que a maior parte da terra comprada estava inserta na reserva indígena e que o requerido tinha conhecimento desse fato. Afirma que levou tal fato ao conhecimento do requerido e que nada foi feito para solucionar o impasse.
Juntou documentos de fls. 20-70.
A liminar foi deferida ás fls. 72-74, suspendendo a cobrança das prestações remanescentes.
O requerido foi devidamente citado e apresentou contestação às fls. 78-104, oportunidade em que no mérito afirma que o imóvel alienado não se encontra em área indígena conforme laudo que anexa e certidão vintenária e de matrícula do imóvel; que não estão presentes os requisitos da responsabilidade civil; que a autora não se desincumbiu do seu ônus da prova; que a reserva indígena Governador fora demarcada em 1982 e inexiste qualquer registro de gravame na matrícula do imóvel constante do CRI do Amarante/MA; que inexiste ato ilícito imputável ao requerido; que o processo de arrematação judicial transcorreu alheio a qualquer vício que maculasse a sua validade tendo sido adjudicado pelo Banco Bradesco; que o demandante não pode alegar responsabilidade objetiva ou subjetiva do requerido pois alienou o imóvel livre de qualquer ônus, segundo o laudo pericial de avaliação que antecedeu o leilão; que a autora tinha ciência do estado do imóvel pelo que não pode alegar qualquer ilicitude; que inexiste ato ilícito imputável ao réu; que inexiste nexo causal entre a conduta do Banco e o suposto dano experimentado pela requerente; que a presente demanda representa mais um exemplo da chamada indústria do dano moral; que inexiste qualquer violação a direitos da personalidade da autora; que o Banco não é responsável pelos danos noticiados nos autos; que o pedido de danos materiais é impertinente, pois o imóvel em referência não fica localizado em área indígena; que impugna as declarações do Sr. JOSE RODRIGUES DE SOUSA, pois produzidas de maneira unilateral; que em caso de procedência o valor deve ser fixado de modo prudencial; que não estão presentes os requisitos da antecipação de tutela; finaliza requerendo a improcedência da demanda. Juntou documentos de fls. 105-180.
Às fls. 182-183, a autora peticionou informando o descumprimento da liminar e pleiteando a elevação da multa cominatória.
Às fls. 192, elevou-se a multa diária para R$ 2.500,00.
Houve pedido de execução da multa diária que por medida de organização processual passou a processar-se em autos apartados.
Às fls. 197-201, a autora apresenta réplica oportunidade em que afirma que o requerido em sua contestação afirma que o imóvel faz parte da Funai às fls. 84/85 e 102 e reafirma que o Banco era sabedor da situação em que se encontrava o imóvel que colocou a venda.
Às fls. 208-209, realizou-se audiência preliminar do art. 331 do CPC, porém restou inexistosa tendo em vista que o requerido deixou de comparecer, motivo pelo qual foram fixados os pontos controvertidos e determinada a realização de perícia técnica tendo sido nomeado o topógrafo WALBER MAIA, fixando os seus honorários periciais. Determinou-se ainda a expedição de ofício à FUNAI para que a mesma informasse se o imóvel em litígio encontrava-se ou não dentro de área indígena.
Às fls. 212, o autor apresentou seu assistente técnico e seus quesitos a serem respondidos pelo perito.
Às fls. 215, o autor apresentou rol de testemunhas para audiência de instrução.
Às fls. 233 determinou-se a intimação do perito para prestar compromisso.
Às fls 253, a FUNAI informa a impossibilidade de emissão do atestado solicitado.
Às fls. 275-281, o perito junta aos autos laudo onde conclui que a Fazenda Boa Vista está em sua grande maioria encravada na reserva indígena e somente 81 ha estariam fora da reserva.
Às fls. 283-287, o assistente técnico do autor apresenta parecer onde afirma que o CRI do Amarante não fez o memorial descritivo da Fazenda São Bento dentro da Fazenda Boa Vista de forma que aquela não foi “alocada” dentro desta, porém, há certeza de que a Fazenda Boa Vista somente possui 81 ha (7% da sua totalidade) fora da área da reserva Governador, chegando a conclusão que a área vendida pela requerida tem no mínimo 219 ha dentro da Reserva Indígena Governador.
Às fls. 310, realizou-se audiência de instrução onde a parte autora desistiu da oitiva das testemunhas arroladas e ambas as partes declararam não possuirem outras provas a produzirem. Em seguida foi deferido o pleito de suspensão do processo por 30 dias a pedido das partes visando a obtenção de um acordo.
Às fls. 314-315, o requerido afirmou que o laudo é vago e recheado de incertezas e não fora conclusivo. Em seguida rejeitou a proposta de conciliação.
Às fls. 320-323, a autora apresentou alegações finais oportunidade em que reiterou os termos da inicial.
Às fls. 324-328, o requerido apresentou alegações finais oportunidade em que reiterou a licitude do negócio jurídico celebrado com a parte e que os documentos anexados no decorrer da instrução demonstram que a área em litígio não pertence à reserva indígena e que o Banco requerido não tem qualquer responsabilidade sobre os fatos articulados na inicial. Afirma que a perícia realizada é inconclusiva e imprestável para a solução do litígio; que inexiste ato ilícito imputável ao Bradesco; que o autor não se desincumbiu do seu ônus probandi; finaliza requrendo a improcedência da ação.
Vieram os autos conclusos.
É O RELATÓRIO. DECIDO.
FUNDAMENTAÇÃO
Pretende a autora anulação do Contrato de Promessa de Compra e Venda e indenização por danos morais e materiais decorrentes de susposta ilicitude do objeto do referido contrato celebrado entre as partes uma vez que grande parte do imóvel alienado (219 hectares do total de 300 hectares) estaria localizado dentro da área da reserva indígena Governador, neste município.
DA BOA FÉ OBJETIVA
A excepcional ascenção da boa-fé objetiva nas mais recentes legislações é fruto da superação de um modelo formalista e positivista que dominou os ordenamentos jurídicos.
Tal diretriz encontra previsão no atual Código Civil entre outros dispositivos no art. 422:
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa fé.
Há que se salientar que existem duas acepções de boa fé, uma objetiva e outra subjetiva. A primeira compreende uma regra de conduta social, standard jurídico, que deve nortear os contratantes, caracterizado por uma atuação segundo determinados padrões de lisura, honestidade e correção no modo de proceder de forma a não frustrar legítimas expectativas de confiança geradas no outro contratante.
De fato a Boa-fé objetiva reprime todas as condutas que importem em desvio aos parâmetros de honestidade e retidão na conduta dos contratantes.
Nesse sentido o art. 422 do CC reflete também a função integrativa do Princípio da Boa Fé Objetiva, na medida em que cria deveres jurídicos para as partes tanto na fase pré-contratual quanto durante a execução do contrato proclamando deveres anexos de proteção e cooperação que visam à realização positiva do fim contratual na tutela aos bens e à pessoa da outra parte.
Dentro desse aspecto, percebo que dos autos emandam indícios de que o requerido descumpriu com deveres anexos de informação, proteção e cooperação em relação à autora na medida em que segundo se verifica das declarações de JOSE RODRIGUES SOUSA (FLS. 30) e FREDSON ARAÚJO MARINHO (FLS. 31), pessoas que participaram da vistoria promovida pelo Bradesco antes da efetivação do leilão extrajudicial, seria do conhecimento do Banco que o imóvel alienado estaria, pelo menos em parte, dentro da área da Reserva Indígena Governador.
Apesar de negar o acesso à referida informação e fulcrar sua tese defensiva na inexistência de registros formais de tal gravame sobre o imóvel, resta evidente que uma conduta mais diligente do requerido permitiria o acesso, mesmo que informal, a esse dado.
É evidente que a violação de deveres anexos decorrentes do princípio da Boa Fé Objetiva macula o contrato e vicia a vontade do outro contratante.
DA INSTRUÇÃO/PERÍCIA
Não fosse o suficiente, observo a partir das provas produzidas durante a instrução processual, especialmente a partir do Laudo Pericial de fls. 275-281 o qual após vistoria efetuada no local afirma que a área em litígio é apresentada pelas certidões constantes dos autos como sendo uma “área ideal”, medindo 300 hectares, encravada em uma área maior denominada FAZENDA BOA VISTA, medindo 1.161 hectares, sendo que esta área maior encontra-se quase em sua totalidade encravada dentro da área da Reserva Indígena Governador, somente remanescendo 81 hectares em terras particulares.
Reconheço que o laudo pericial não é conclusivo quanto à exata fixação dos 300 hectares da área adquirida dentro da área maior de 1.161 hectares, uma vez que conforme consta do laudo “aparece como uma ‘área ideal’ dentro do imóvel maior (Fazenda Boa Vista), ou seja, tem sua existência reconhecida, mas sem apresentar qualquer mapa ou planta de situação bem como um memorial descritivo que indique a sua localização para que fosse vistoriada em campo”.(fls. 275), mas a perícia afirma claramente que dos 1.161 hectares da Fazenda maior de onde foi desmembrada a menor, somente 81 hectares não pertencem à Reserva Indígena Governador.
Tal conclusão corrobora a tese da autora de ilicitude do objeto do contrato, já que as terras indígenas pertencem ao patrimônio da União, nos termos do art. 231, §§4º e 6º da CF:
Art. 231. São reconhecidos aos índios sua organização social, costumes, línguas, crenças e tradições, e os direitos originários sobre as terras que tradicionalmente ocupam, competindo à União demarcá-las, proteger e fazer respeitar todos os seus bens.
(...)
§ 4o As terras de que trata este artigo são inalienáveis e indisponíveis, e os direitos sobre elas, imprescritíveis.
(...)
§ 6o São nulos e extintos, não produzindo efeitos jurídicos, os atos que tenham por objeto a ocupação, o domínio e a posse das terras a que se refere este artigo, ou a exploração das riquezas naturais do solo, dos rios e dos lagos nelas existentes, ressalvado relevante interesse público da União, segundo o que dispuser lei complementar, não gerando a nulidade e a extinção direito a indenização ou ações contra a União, salvo, na forma da lei, quanto às benfeitorias derivadas da ocupação de boa-fé.
Com efeito, dispõem o art. 104 e art. 166 do CC:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I – celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III – o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV – não revestir a forma prescrita em lei;
V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
VI – tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
Portanto, no plano da validade dos negócios jurídicos é necessária a demonstração do preenchimento dos requisitos acima citados sob pena de invalidade que pode decorrer de nulidade absoluta (CC, art. 166 e art. 167) ou relativa (art. 171).
Sendo assim, tendo em vista que o objeto do contrato de promessa de compra e venda em referência é uma área de terras encravada dentro de uma reserva indígena – patrimônio público da União nos termos do art. 231 da CF, bem que se encontra fora do comércio – é inevitável o reconhecimento da ilicitude do objeto o que conduz a invalidação da avença celebrada entre as partes.
DO VÍCIO REDIBITÓRIO
Não fosse suficiente a verificação da ilegalidade do objeto que fora alienado, percebo que a situação jurídica da autora também encontra proteção no art. 441 e ss do CC, que regulam o chamado Vício Redibitório:
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.
Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.
O vício redibitório consiste no vício oculto da coisa que a torna imprópria para o uso, tornando-a imprestável para o fim a qua se destina ou reduzindo a sua capacidade quando de sua utilização.
No presente caso restou demonstrado que, na melhor das hipóteses o Banco somente poderia ter alienado 81 ha dos 300 ha que o fez. Portanto, é evidente que tal fato causou brusca redução na capacidade de produção e utilização que a adquirente prentedia dar ao imóvel rural em referência.
Entendo, portanto, que houve rompimento do sinalágma, da justiça contratual que norteou a celebração da avença. Segundo Nelson Rosenvald: “Haverá uma lesão a este equilíbrio se o bem recebido por uma das partes for incapaz materialmente de atender a suas finalidades naturais.”
Portanto, o vício redibitório é um mecanismo de tutela do contratante contra vícios materiais do objeto contratado, bastando para tanto a demonstração do vício incapacitante do objeto.
É importante trazer á colação que o vício que inquina o objeto é um vício oculto que não permite a sua detecção por uma pessoa de cautela ordinária.
Tanto isso é verdadeiro que inexiste qualquer registro no CRI do Amarante quanto à localização do imóvel em terras indígenas do patrimônio da União e até mesmo a perícia judicial realizada não foi capaz de afirmar categoricamente se o mesmo estava 100% dentro da reserva indígena ou se somente 219 hectares dos 300 hectares é que estariam afetados pela Reserva Governador, de forma que não procede a alegação constante da constestação do requerido de que a autora conhecia o real estado do imóvel adquirido.
Portanto, o art. 441 do CC que trata dos vícios redibitórios representa uma verdadeira cláusula de garantia para o adquirente de bens móveis e imóvel. É o caso dos autos.
Nesse aspecto também cabe analisar a disposição do art. 442 do CC que prevê, para esses casos o direito potestativo da autora de rejeitar a coisa ou pedir abatimento proporcional do preço:
Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.
Assim, o adquirente da coisa viciada tem duas opções: redibir o negócio jurídico ou obter abatimento proporcional do preço.
No presente caso restou evidente a opção da autora pela primeira via, tratando-se, como dito alhures, de direito potestativo à rescisão contratual.
Observe-se que a responsabilidade do vendedor, diante do vício redibitório, é de rigor, somente variando a sua extensão dependendo da demonstração da prévia ciência ou não do vício que inquina a coisa.
DAS PERDAS E DANOS
Quanto ao pedido de perdas e danos materiais e morais, observo que o ordenamento jurídico prevê em abstrato o seu cabimento em caso de vícios redibitórios, in verbis:
Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.
A norma agrava a situação do alienante de má-fé, ou seja, aquele que tinha prévia ciência do vício oculto da coisa ao tempo da celebração do contrato e entrega efetiva da posse e, ainda assim, optou por encobrir o vício. Nesse caso, o alienante além de restituir o preço recebido deverá arcar com as perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico.
No presente caso, as declarações de JOSE RODRIGUES SOUSA (FLS. 30) e FREDSON ARAÚJO MARINHO (FLS. 31), pessoas que participaram da vistoria promovida pelo Bradesco antes da efetivação do leilão extrajudicial, confirmam ser do conhecimento do Banco que o imóvel alienado estaria, pelo menos em parte, dentro da área da Reserva Indígena Governador.
Apesar de negar o acesso à referida informação e fulcrar sua tese defensiva na inexistência de registros formais de tal gravame sobre o imóvel, resta evidente que uma conduta mais diligente do requerido permitiria o acesso, mesmo que informal, a esse dado. Também nesse aspecto vislumbro violação do princípio da Boa Fé objetiva por parte do reclamado.
Portanto, reconheço na conduta do requerido a má-fé decorrente da ocultação do vício que atingia o bem objeto do contrato questionado, o que dá ensejo a reparação de perdas e danos desde que devidamente provados nos autos.
Nesse contexto, quanto aos danos morais pleiteados, observo que a autora apesar de alegar violação à sua tranquilidade psíquica e risco de vida, não fez qualquer prova da existência da situação narrada na inicial quanto a um possível ataque de indígenas em defesa da posse das terras pertencentes à Reserva. Portanto, entendo que a mesma não se desincumbiu, nesse aspecto, de seu ônus probandi, nos termos do art. 333, I do CPC, motivo pelo qual entendo que não merece properar tal pleito.
Quanto aos danos materiais restaram demonstrados nos autos todos os elementos da responsabilidade civil: a lesão patrimonial (o pagamento do sinal R$ 5.600,00; comissão do leiloeiro R$ 1400,00, prestações mensais de março a junho de 2009 R$ 7466,68, conforme demonstrativo de fls. 16, cuja soma é R$ 14.466,68, gastos com transporte rodoviário até o local do leilão num total de R$ 161,00 e honorários com perícia extrajudicial para aviventação dos rumos da referida área, R$ 1000,00), a alienação da coisa viciada pelo reclamado, sua ciência acerca do vício na medida em que cientificado previamente por prepostos seus e o nexo causal na medida em que a lesão decorreu do ato praticado pelo reclamado, estando ausente qualquer causa de rompimento do nexo causal, motivo pelo qual o pleito merece prosperar nesse aspecto, conforme dispõem os art. 186, art. 927 e art. 443, todos do CC.
DISPOSITIVO
ANTE O EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE para DECLARAR A INVALIDADE DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA celebrado entre as partes (fls. 26-29) diante da ilicitude e vício redibitório do seu objeto, confirmando os efeitos da liminar anteriormente deferida.
Condeno o BANCO BRADESCO BBI SA ao pagamento de indenização por DANOS MATERIAIS, consistente em dano emergente, a autora BRUNA GABRIELLA AQUINO MOREIRA, já qualificada, no valor de R$ 15.627,68 referentes ao seguintes pagamentos: pagamento do sinal R$ 5.600,00; comissão do leiloeiro R$ 1400,00; prestações mensais de março a junho de 2009 R$ 7466,68; gastos com transporte rodoviário até o local do leilão num total de R$ 161,00; e honorários com perícia extrajudicial para aviventação dos rumos da referida área, R$ 1000,00. Sobre o valor da condenação incidirá juros moratórios no percentual de 1% a.m. e correção monetária pelo INPC a partir da citação (CC, art. 405), uma vez que se trata de obrigação contratual.
INDEFIRO o pleito de danos morais, uma vez que a autora não provou os fatos constitutivos de seu direito (CPC, art. 333, I).
Condeno, ainda, o requerido em custas e despesas processuais e honorários advocatícios no percentual de 15% (quinze por cento) do valor da condenação a teor do que dispõe o art. 20, §3º do CPC.
P. R. I.
Amarante do Maranhão, 02 de abril de 2012.
Juiz Glender Malheiros Guimarães
Titular da Comarca de Amarante do Maranhão
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